14-06-2018 09:00
SPRAWDZENIE NIERUCHOMOŚCI
Jeśli mamy już za sobą etap POSZUKIWANIA nieruchomości, o którym pisałem w wcześniej, przyszedł moment na wnikliwą weryfikację.
Sprawdzając nieruchomość koniecznie powinniśmy zwrócić uwagę na poniższe kwestie:
· OTOCZENIE
Po znalezieniu odpowiedniej dla nas oferty warto zapoznać się z okolicą wybranej nieruchomości pod takim kątem, jaki nas interesuje. Mam na myśli: dostęp do komunikacji miejskiej, sklepy, przychodnie, placówki oświatowe, okoliczne tereny zielone i rekreacyjne, łatwość dojazdu samochodem itp.
· KONTAKT ZE SPRZEDAJĄCYM
Od momentu pierwszego kontaktu z właścicielem mieszkania powinniśmy zadbać o jak najlepszą relację ze sprzedającym. Krytykowanie mieszkania będzie źle oddziaływać na sprzedającego. Dobrze zbudowana relacja będzie nam pomocna na każdym kroku, a w szczególności ułatwi nam negocjacje.
· OGLĘDZINY TECHNICZNE
Oglądając wybraną nieruchomość należy zwrócić uwagę na wszystko, co znajduje się w mieszkaniu i jest zawarte w jego cenie. Powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić stan wszystkiego - od podłóg, listew, drzwi, okien po AGD, instalacje, meble i biały montaż w łazience. Warto zabrać ze sobą fachowca, który oceni stan wykończenia i po oględzinach sporządzi nam protokół z wyceną ewentualnego remontu.
· WYPOSAŻENIE
Jeśli po obejrzeniu nieruchomości jesteśmy zainteresowani tym, co stoi w środku, czyli np. meblami, powinniśmy zapytać sprzedającego, co z wyposażeniem mieszkania. Czy jest ujęte w cenie czy też nie.
· BUDYNEK
Ważnym aspektem będzie ocieplenie budynku i ewentualne plany remontowe. Stan części wspólnych, czyli korytarzy, klatek schodowych, urządzeń w budynku (windy, drzwi wejściowe, domofony itp.) zależy od działań administracji. Sprawnie działająca wspólnota lub spółdzielnia będzie dobrze zarządzała pracami remontowymi i porządkowymi. Jeśli cokolwiek z części wspólnych budynku i otoczenia wzbudza nasz niepokój – możemy sprawdzić np. plan prac remontowych kontaktując się z administracją budynku lub osiedla. Kontakt do administracji zwykle jest wywieszany na tablicach informacyjnych w budynkach.
· CZYNSZ
Wysokość opłat za utrzymanie części wspólnych, którą podaje nam sprzedający można potwierdzić kontaktując się z administracją budynku/osiedla. To samo źródło może nam udzielić informacji na temat ewentualnych remontów i innych planowanych wydatków wspólnoty, (za które być może to my będziemy płacić).
· MEDIA
Rozliczaniem opłat za wodę, CO, gaz, wywóz nieczystości itp. też najczęściej zajmuje się firma administrująca osiedlem. Na poczet zużycia mediów rozliczanych przez administrację zwykle są naliczane zaliczki. Przeglądając oferty w Internecie i rozmawiając z osobami sprzedającymi często będzie dostawać informację o wysokości czynszu z zaliczkami na media. Aby uzyskać przybliżony miesięczny koszt utrzymania mieszkania do „czynszu z zaliczkami” powinniśmy doliczyć rachunek za energię elektryczną, gaz, Internet itp.
· UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Kupując mieszkanie powinniśmy sprawdzić czy budynek z naszym mieszkaniem stoi na gruncie własnym czy na działce z użytkowaniem wieczystym. Jeśli jest ta druga opcja to będzie się to wiązało z dodatkową opłatą roczną. O wysokość tej opłaty możemy zapytać właściciela, który raz w roku dostaje zaświadczenie z urzędu o wysokości opłat. Przed zakupem powinniśmy się upomnieć o zaświadczenie o niezaleganiu z tytułu opłat za niezaleganie z podatkiem za użytkowanie wieczyste gruntu oraz podatku od nieruchomości. Stan prawny gruntu można też sprawdzić przeglądając zapisy w księdze wieczystej.
· STAN PRAWNY
Kluczową kwestią jest sprawdzenie czy nieruchomość nie posiada wad prawnych. Jeśli temat weryfikacji stanu prawnego jest dla nas trudny do ogarnięcia to uważam, że w tej kwestii warto się poradzić, kto zna te zagadnienia. Dobry pośrednik powinien dać sobie radę w tej kwestii. Polecam także konsultację z prawnikiem, na przykład z notariuszem.
- KSIĘGA WIECZYSTA –
Jeśli została założona księga wieczysta - to jest podstawowym źródłem wiedzy na temat stanu prawnego nieruchomości. Oprócz opisu przedmiotowej nieruchomości są w niej zapisani właściciele, ewentualne służebności i zadłużenia. Numer księgi wieczystej powinien nam udostępnić właściciel/sprzedający. Wówczas powinniśmy sprawdzić:
- czy opisana nieruchomość odpowiada stanowi faktycznemu (kondygnacja, metraż itp.),
- czy przynależą do nieruchomości dodatkowe powierzchnie (np. piwnica, komórka lokatorska, miejsce postojowe itp.)
- czy właściciel jest faktycznie właścicielem oraz czy jest ktoś więcej zapisany, bo wszyscy zapisanie właściciele będą decydować o sprzedaży
- czy nieruchomość ma obciążenia np. kredyt hipoteczny, który powinien zostać spłacony przed przeniesieniem praw na nowego właściciela.
- PRAWA SPÓŁDZIELCZE -
Prawa spółdzielcze, czyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Informacje na temat lokalu spółdzielczego można uzyskać w spółdzielni.
Jeśli lokal mieszkalny jest lokalem spółdzielczym nieposiadającym księgi wieczystej będzie to dla kupującego utrudnieniem przy zakupie, bo zakup na kredyt w takiej sytuacji nie wchodzi w grę. Jeśli mieszkanie spółdzielcze jest zadłużone to spółdzielnia będzie miała informacje na ten temat.
Gdy znaleziona nieruchomość jest sprawdzona i chcemy stać się jej posiadaczami przychodzi moment na domknięcie transakcji. O tym jak negocjować, co jak przygotować umowę zakupu i jakie czekają nas koszty związane z transakcją dowiesz się w następnym wpisie p.t. TRANSAKCJA
Gdybyście mieli pytania, na które nie ma odpowiedzi w moich wpisach - zapraszam do kontaktu.
Dziękuję za uwagę i zapraszam do dalszej lektury.
