14-06-2018 09:15
TRANSAKCJA
Jeśli mamy już za sobą etap sprawdzenia nieruchomości to przyszedł moment na domknięcie transakcji.
Podchodząc do zamknięcia transakcji czekają nas poniższe kroki:
NEGOCJACJE
Jeśli nieruchomość po sprawdzeniu spełnia nasze oczekiwania i czujemy, że „to jest to”, w tym momencie powinniśmy zapytać o upust. Niezależnie od odpowiedzi sprzedającego powinniśmy złożyć swoją propozycję cenową poniżej ceny sprzedającego. Warto wcześniej sprawdzić jak się kształtują ceny „transakcyjne” w okolicy. W tym celu możemy:
1. Skontaktować się z pośrednikiem, który dobrze zna okolicę.
2. Skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym.
3. Samemu pobrać rejestr cen transakcyjnych danego rodzaju nieruchomości z urzędu.
Swoją propozycję cenową powinniśmy motywować np. niską zdolnością kredytową.
W temacie negocjacji ceny współpraca z pośrednikiem bywa bardzo pomocna. Sprzedający zwykle przedstawia pośrednikowi możliwości negocjacyjne, o które czasem wystarczy zapytać agenta. Można także umówić się z agentem na procent od wynegocjowanej kwoty.
UMOWA
W umowie powinniśmy zawrzeć między innymi:
- termin zapłaty (harmonogram płatności)
- termin i forma przekazania lokalu - wyprowadzki
- wyposażenie mieszkania - można dołączyć do umowy protokół ze zdjęciami
ZAKUP GOTÓWKOWY
Jeśli kupujemy nieruchomość za gotówkę i środki są gotowe do przelania to możemy umówić termin podpisania umowy końcowej u notariusza. Płatność gotówką często jest mocnym argumentem negocjacyjnym, bo nie ma ryzyka negatywnej decyzji banku tak jak sie zdaża w zakupie nieruchomości na kredyt. Dodatkowym argymentem będzie krótki czas zapłaty.
ZAKUP KREDYTOWY
Jeśli mamy już dogadaną cenę, termin zapłaty i pozostałe warunki to powinniśmy przełożyć nasze ustalenia na papier. Kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny będziemy zobligowani przedstawić w banku umowę przedwstępną. Do kredytu hipotecznego banki akceptują zarówno umowy w formie cywilnej (pisemnej) jak i notarialnej. Ze względu na bezpieczeństwo transakcji uważam, że powinniśmy podpisać umowę u notariusza. Istotne różnice wyjdą dopiero wtedy, gdy jedna ze stron umowy nie będzie chciała wywiązać się ze swojego obowiązku, który został w niej zapisany. Tylko umowa przedwstępna podpisana przez strony u notariusza zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem. Nie oznacza to, że zwykła forma pisemna jest nieważna, lecz nie można wtedy skutecznie dochodzić swoich praw i roszczeń.
Gdy zachowa się formę aktu notarialnego, dochodzenie praw na drodze sądowej jest stosunkowo łatwe, stanowi ona, bowiem w takim wypadku mocne zobowiązanie prawne zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a w momencie, gdy sąd wyda prawomocne orzeczenie, w którym to przychyli się do wniosku osoby skarżącej, jest to wystarczające do przeniesienia własności danej nieruchomości. Alternatywną opcją może być również żądanie naprawienia szkody przez stronę, która uchyla się zawarcia umowy. Strona może wybrać korzystniejszą dla niej możliwość - starać się o odszkodowanie, lub wymusić na drugiej stronie zawarcie umowy. W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, aby jeszcze mocniej wzmocnić swoje roszczenie, kupujący powinien ujawnić je w księdze wieczystej danej nieruchomości na sprzedaż. Będzie miał wtedy prawo domagać się zawarcia umowy kupna/sprzedaży nieruchomości od każdego z jej właścicieli.
Szczególnie ważne jest prawidłowe sformułowanie umowy przedwstępnej, gdy dane oferty nieruchomości posiadają obciążoną hipotekę. W internetowych serwisach w dziale nieruchomości online można znaleźć wiele mieszkań z kredytem, również w innych miejscach zamieszczone są ogłoszenia nieruchomości z ustanowioną hipoteką na rzecz banku. W takim wypadku powinna być ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Powinien znaleźć się w niej zapis, że określona kwota trafi do banku, na rzecz, którego ustanowiona jest hipoteka, zaś pozostała różnica zostanie przekazana sprzedającemu.
Również podczas zakupu nowego mieszkania od dewelopera, mimo dodatkowych kosztów związanych z opłatami u notariusza, umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu, a wpis roszczenia, który z niej wynika musi być wpisany do księgi wieczystej. Zabezpiecza to interesy kupującego i stawia go w o wiele lepszej pozycji w przypadku nie wywiązania się dewelopera z umowy lub bankructwa jego firmy. Klient może domagać się wtedy w skuteczny sposób przed sądem, by prawa własności do lokalu zostały na niego przeniesione. Warto przypilnować, by znalazł się w niej zapis mówiący o konkretnej dacie gdzie deweloper przeniesie własność mieszkania na nabywcę, jak również udział w gruncie oraz częściach wspólnych nieruchomości, które będą wolne od wszelkich obciążeń.
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony nie muszą samodzielnie sprawdzać wiarygodności wszystkich dokumentów, zrobi to za nich notariusz. Strony mają także pewność, że umowa zostanie sporządzona w poprawny sposób i w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Mimo, że przynosi wiele korzyści, zwłaszcza dla strony, której bardziej zależy na podpisaniu umowy przyrzeczonej, to równocześnie trwale wiąże obydwie strony, które nie mogą zerwać jej bez poniesienia konsekwencji. Należy, więc rozważyć czy jej zawarcie w formie aktu jest rzeczywiście niezbędne. Dla osób, które są w pełni zdecydowane, by kupić lub sprzedać mieszkanie, podpisanie takiej umowy jest z całą pewnością wskazane, mimo dodatkowych kosztów, które należy ponieść. Zakup lub sprzedaż nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji, jakie podejmuje się w życiu, dlatego warto ponieść dodatkowy koszt, który będzie chronił interesy każdej ze stron.
NOTARIUSZ I OPŁATY
Do przygotowania projektu umowy notariusz powie, co potrzebuje od każdej ze stron
Po zaświadczenie o wymeldowaniu najlepiej wybrać się do urzędu razem ze sprzedającym tuż przed umową ostateczną notarialną - da nam to gwarancję, że nikt nie zdąży się w międzyczasie zameldować.
Poproś o przesłanie projektu umowy przynajmniej dzień przed jej podpisaniem. Zabierz ze sobą wydruk umowy i porównuj treść podczas czytania przez notariusza.
PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości płacony przez kupującego nieruchomość. Wyjątkiem od tego podatku jest zakup od dewelopera - wtedy w cenie mieszkania jest zawarty podatek VAT - wówczas z podatku PCC jesteśmy zwolnieni.
Taksa notarialna, czyli usługa notariusza jest czasami negocjowalna. Maksymalna wysokość taksy jest wyliczana od nadwyżki powyżej 60.000 PLN pomnożonej przez 0,4%. Do tego wyniku należy dodać 1010 zł i do tego doliczyć 23% podatku VAT.
Opłaty sądowe to koszt około 500 zł. Jeśli do mieszkania kupujemy także udział w hali garażowej mającej odrębną księgę wieczystą należy doliczyć kolejne 250 zł.
Wypisy w ilości 5-6 kompletów będą kosztować około 6-7 zł + Vat od 1 strony umowy. Po 1 komplecie dostają kupujący, sprzedający, urząd gminy, sąd, bank, i urząd skarbowy.
PRZEKAZANIE NIERUCHOMOŚCI
Na tym etapie przepisujemy na siebie media. W tym celu należy się zgłosić do dostawcy energii elektrycznej oraz spółdzielni lub wspólnoty. Ostatnim elementem układanki jest przekazanie nieruchomości. W przypadku mieszkania przygotowujemy na tą okoliczność protokół ze stanem liczników, ilością i rodzajem kluczy, pilotów i innymi przedmiotami, które są przekazywane.
Dziękuję za uwagę i zapraszam do zapoznania się z pozostałymi wpisami na temat nieruchomości. Gdybyście mieli pytania, na które nie ma odpowiedzi w moim artykule - zapraszam do kontaktu.
